De bedragen waarvoor koopwoningen van eigenaar wisselen vertonen al jaren een opwaartse trend. Bij een historisch lage hypotheekrente en een geschat tekort van ruim 300.000 woningen, is de onbalans in vraag en aanbod dan ook volstrekt begrijpelijk.
Woningeigenaren, al dan niet met een vrijwel afgeloste hypotheek, worden slapend rijk of zetten hun vastgoed in om een nieuw – groter of vrijstaand – droomhuis te verwerven. Daartegenover staat een steeds groter wordende groep jongeren. Kansloos op de woningmarkt vanwege het steeds verder oplopende tekort, torenhoge prijzen voor de wél beschikbare woningen én vaak ook nog een studieschuld met zich meetorsend. Noodgedwongen wachten zij, tot voorbij het dertigste levensjaar inwonend bij hun ouders, niet zelden méér dan 5 jaar, op een kleine huurwoning in een stadswijk, waar ze zich bij voorbaat al niet thuis voelen. Gouden tijden voor de degenen die al een woning bezitten, een fata morgana voor hen, die zijn aangewezen op een huurwoning, omdat een koopwoning onbetaalbaar is geworden. Is snel veel woningen bouwen dus dé oplossing?
Het lijkt de voor de hand liggende remedie. Maar, betekent dat, dat we het stedelijk gebied nóg verder gaan verdichten, of toch liever (dankzij de halvering van de veestapel) vrijgekomen weiland herbestemmen voor woningbouw? Ruimte creëren waar die nu nog ontbreekt? Desnoods door middel van – heel Nederlands – landaanwinning? Of is dit vooral heel prettig voor de bouwwereld?
Ik denk dat dit een op termijn niet houdbare oplossing is. Toegegeven, het zal de spanning voor enige tijd verminderen. Misschien gaan de verkoopprijzen van woningen weer iets omlaag, omdat vraag en aanbod weer iets beter in balans komen, maar de tweedeling in de maatschappij is dan al een feit.
Zij die het zich kunnen veroorloven, wonen in duurzaam gebouwde nieuwe woningen, ver buiten de stad, in gasloze wijken. Met uiteraard een eigen laadpaal voor de deur voor de elektrische auto’s die zij bezitten. De ‘havenots’ bevolken de stadswijken, waar de woningcorporaties voor de bijna onmogelijke taak staan om het soms sterk verouderde bezit te verduurzamen, zonder de huren fors te verhogen. Laat staan hoe het vraagstuk van de energietransitie in deze vaak dichtbevolkte wijken, conform de afspraken in het Klimaatakkoord moet worden uitgevoerd.
Hoe dan wel? Brengt solidariteit de oplossing inderdaad dichterbij?
Toegegeven, het is maar een idee, en ik heb ook niet de illusie hiermee de ultieme oplossing voor de oververhitte woningmarkt te presenteren. Uitgaande van, sowieso, een jaarlijkse toename van het aantal nieuwbouwwoningen, wil ik mij in de hierna beschreven voorstellen, vooral richten op de bestaande woningvoorraad. Laten we daarom eens beginnen met:
1. Een puntensysteem invoeren bij woningverkoop. Een geïnteresseerde koper moet, om in aanmerking te komen voor een bestaande woning, aan een aantal criteria voldoen. Denk daarbij aan het toekennen van punten voor starters (nog bij ouders inwonend, hoe ouder hoe meer punten), ouderen die een eengezinswoning achterlaten en kleiner gaan wonen, etc. Hiermee wordt voorkomen dat de meest vermogenden voor een steeds sterker prijsopdrijvend effect zorgen. Deze vorm van selectie geeft hen die het hardst een woning nodig hebben, meer kans.
2. De WOZ-waarde wordt leidend bij de verkoop. Nu bepaalt de hoogste bieder de uiteindelijke verkoopprijs. De huidige schaarste op de woningmarkt laat zien waar dat toe leidt. Wanneer de WOZ-waarde leidend wordt, komt er een einde aan de ongebreidelde stijging van de huizenprijzen. Ik zou mij kunnen voorstellen dat de WOZ-waarde (conform de meest recente peildatum) de verkoopprijs wordt. Dat hoeft echter niet de vraagprijs te zijn. Als aantoonbare woningverbeteringen zijn uitgevoerd, sinds de meest recente peildatum, dan mag een hogere prijs worden bedongen. Maar deze moet dan wel in verhouding zijn met de werkelijk gemaakte kosten. Is dat nog steeds onvoldoende, bijvoorbeeld omdat de woning ‘onder water staat’, dan mag méér worden gevraagd. Met dien verstande, dat van het surplus, 25% voor de verkopende partij zal zijn en dat 75% in een fonds zal worden gestort, waarmee de gemeente individuele woningeigenaren financieel gaat ondersteunen, om bijvoorbeeld per woonwijk, woningenblok of appartementencomplex, duurzame maatregelen te treffen aan hun woningen.
3. De verhuurdersheffing gaat gelabeld terug naar de eigenaren van huurwoningen. Momenteel betalen eigenaren van (minimaal 50) huurwoningen, waarvan de maandelijkse huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens, een verhuurdersheffing. Deze wordt geïnd door de Belastingdienst. Om de vastgoedeigenaren tegemoet te komen, zou de verhuurdersheffing weer moeten worden terug gegeven aan de verhuurders. Weliswaar gelabeld en uitsluitend in te zetten voor het nemen van duurzame maatregelen op bouwkundig- en installatietechnisch gebied of op wijkniveau. Bijkomend voordeel is de taakverlichting voor de Belastingdienst; die heeft genoeg om handen …
Deze drie maatregelen beogen, op basis van solidariteit, de opwaartse prijsontwikkeling in de woningmarkt te doorbreken, dan wel een collectieve bijdrage te leveren aan de te behalen klimaatdoelstellingen.
Brengt solidariteit de oplossing inderdaad dichterbij? De tijd zal het leren. Maar met snel veel woningen bouwen, lossen we het probleem alleen voor de korte termijn een beetje op. De verduurzamingsopgave blijft grotendeels liggen en een structurele oplossing voor, met name, de jongere generaties blijft uit.
Toegegeven, het is maar een idee, en ik heb ook niet de illusie hiermee de ultieme oplossing voor de oververhitte woningmarkt te presenteren, maar toch ben ik benieuwd wat je hiervan vindt. Spreekt de denkrichting je aan, of heb je een beter idee?
Is solidariteit een oplossing voor een oververhitte woningmarkt? Mail je reactie naar machielkuijt@junctajuvant.nl.
Recente reacties